Kopen is niet per se beter dan huren

Van kapitaal belang

 

Gert Peersman is hoogleraar economie (UGent).

Gert Peersman is hoogleraar economie (UGent).

 

Er is heel wat heisa over een studie van de Europese Centrale Bank waaruit blijkt dat een modaal Belgisch gezin bijna twee keer zo rijk is als zijn Europese tegenhanger. Het gaat over alle gezinsbezittingen, inclusief vastgoed, waarvan de schulden worden afgetrokken. Alleen Luxemburg, Cyprus en Malta scoren beter. Het meest verbluffende resultaat van de studie is echter dat de doorsnee-Duitser de armste inwoner van de eurozone zou zijn. De wereld op zijn kop! Duitsland moet landen als Spanje en Cyprus redden, terwijl de gezinnen in die landen veel rijker zijn.

Een verklaring die in de media systematisch wordt aangehaald, is het bezit van een eigen woning. De vermogens zouden bij ons en in Zuid-Europa zo hoog zijn omdat de grote meerderheid van de gezinnen over een eigen woning beschikt, terwijl de meeste gezinnen in Duitsland een woning huren. Franz modaal had met andere woorden maar slimmer moeten zijn en een huis kopen in plaats van te huren.

Het is een volkswijsheid die we met de paplepel hebben meegekregen: je hebt sowieso een dak boven je hoofd nodig, je kunt het dan maar beter kopen. De huur die je betaalt is een verliespost in vergelijking met het kapitaal dat je opbouwt door de gekochte woning af te betalen, luidt de redenering.

Maar die gedachtegang klopt niet. Je kunt evengoed het kapitaal om een huis te kopen in andere activa zoals aandelen en obligaties (of een vastgoedproduct!) beleggen, en met het rendement je huur betalen. Er is geen enkele reden om te geloven dat het financiële voordeel van een eigen woning, namelijk de uitgespaarde huur en de waardestijging van het huis, na correctie voor de risico’s groter zou zijn dan het rendement op een alternatieve belegging. Huurder of eigenaar, dit maakt in essentie niets uit voor de opbouw van je vermogen.

Vanwaar komt dan de mythe dat een huis kopen interessanter is dan huren? Een gevolg van een hypotheeklening is dat je iedere maand verplicht bent om een bepaald bedrag af te betalen, waardoor je sneller de vinger op de knip zal houden voor je andere bestedingen. Als je huurt, zal je daarentegen minder snel geneigd zijn om systematisch het verschil tussen een hypotheekaflossing en huishuur te sparen. Van een huis te kopen in plaats van te huren word je dus op zich niet rijker, maar wel van de discipline om minder te consumeren en meer te sparen die hier typisch mee gepaard gaat. Ook zonder diëtist kun je vermageren, maar voor velen lukt het beter door regelmatig bij de diëtist langs te gaan.

Er zijn wel enkele fiscale voordelen verbonden aan het kopen van een huis. Dat is het enige financiële voordeel voor een individuele huiseigenaar, maar kan nooit het verschil in vermogen tussen landen verklaren omdat de belastingen dan op een andere manier moeten afgedragen worden. Merk ook op dat er tegenover iedere Duitse huurder altijd een eigenaar staat die het pand als vermogen bezit.

Wat verklaart dan wel het verschil tussen de rijke Belg en de arme Duitser? Ten eerste zijn we nu eenmaal een welvarend landje waardoor het mogelijk is geweest om veel vermogen op te bouwen. Een belangrijke reden is echter de overheid. Om het vermogen van een gemiddelde Belg te becijferen, moeten we eigenlijk ook de staatsschuld in rekening brengen. In het verleden hebben wij veel meer van de overheid gekregen dan dat we ooit hebben afgestaan. Niet moeilijk dat we veel hebben kunnen sparen. We hebben dat spaargeld vooral in bakstenen gestoken. Dat zoveel Belgen een huis bezitten, is dus een gevolg van ons spaargedrag, eerder dan oorzaak van onze rijkdom, en is mede mogelijk gemaakt door een gulle overheid die de begrotingstekorten opstapelde.

Het Duitse spaargeld zit daarentegen veel meer bij de overheid. Hun regeringen zijn minder kwistig geweest, waardoor de gezinnen er ook minder hebben kunnen sparen. Zij hebben daardoor wel een stevige fundering gelegd om later van een rianter overheidspensioen en gezondheidszorg te kunnen genieten, terwijl wij onze staatsschuld zullen moeten afbetalen. Een deel van onze bakstenen is met andere woorden niet meer dan een luchtkasteel. Als je ook de overheidsschuld meerekent, dan is er meer nivellering van de vermogens tussen eurolanden.

Gert Peersman is hoogleraar economie verbonden aan de UGent.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s